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北京楼市趋冷二手房8个月跌15% 新房成交同比减半
2018-01-03 20:43 新融街   

 导读:在全国楼市火热的背景之下,受到多项政策直接调控的北京应该是反其道而行的特例,整个楼市正在慢慢降温,因为政策的变化购房者的购买力下降,网签量直接下降50%,而二手房的价格也是8个月的时间下跌了15%。新房的销售情况也没好到哪儿去,成交同比减半。不过去年北京土地成交却是创下了新高。

新融街1月3日讯 目前成交均价为61205元/平方米,全年网签量降50%;分析认为未来二手房价有一定下降空间

在一系列史上最严调控政策作用下,伟业我爱我家等多家机构数据显示,2017年市场份额占比超8成的北京二手房市场,交易量减半,成交价格连跌8个月,政策调控效果显著。

购买力下降,网签量降50%

去年3月,林先生原本计划购买一套812万元的房子,支付了30万定金后,正好赶上“3·17新政”,因为认房又认贷,导致林先生的首付比例上升到60%,首付增加200多万元。因为无力支付,林先生放弃了这套房。2017年,一些人因为没有购房资格,一些人因为钱紧,被拦在了购房门外。

“2017年,北京二手住宅网签136237套,比2016年的27万套下降50%。”中原、伟业我爱我家等多家机构数据显示了这一结果。

“造成这种下滑的直接原因是力度史无前例的政策调控。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,在限制购买资格、认房又认贷、大幅提高首付比例、调高贷款利率、限制商住房买卖、离婚一年内再次购房认作二套等一系列政策多管齐下之下,市场迅速降温。

在交易结构上,小面积户型交易比例扩大,大面积户型成交占比萎缩。链家对此的分析是,首付比例提高及“认房认贷”政策使得购房门槛提高,导致小户型物业成交占比上升。

二手房价8个月跌15%

与北京二手房市场交易量同时下跌的还有房价。部分购房者趁机完成了换房计划,在亦庄购房的陈女士就是其中之一。陈女士家中有两个孩子,之前一家人住在一套两居里,去年7月,陈女士以570万卖掉了两居,又添了80万元的积蓄,置换了一套650万元的三居。

伟业我爱我家市场研究院数据显示,北京二手房价在去年4月份冲高后,从5月份开始直至年底12月,连续8个月下降。看跌房价的心理预期,使8成以上业主主动降价出售。去年12月份的二手住宅成交均价较4月高点时已累计下跌15%。中原地产首席分析师张大伟称,部分区域房源价格降幅接近20%。

据诸葛找房首席分析师陈雷给出的数据,2017年12月,二手房住宅成交均价为61205元/平方米,比2017年1月60845元/平米的价格略涨。

全款购房占三成

链家监测数据显示,北京换房占比高达67%。交易中使用杠杆的比例和平均贷款成数都出现明显下降,居民购房交易杠杆率降至23%。其中大部分居民的首付款来自于自己的收入以及卖掉旧房的资金,有不少来自于父母及朋友的借款。

伟业我爱我家市场研究院的数据显示,在2017年二手住宅交易中,使用商业贷款进行支付的占41.1%,较2016年减少14.3%;全款支付占30.9%,较2016年增加8.1%。胡景晖分析认为,首付比例、商业贷款利率调整后,最终使得贷款购房的比例大幅下降,堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路。

对于2018年的市场走势,胡景晖认为,在未来楼市调控力度仍将持续从紧从严的背景下,需求的释放仍将理性,在目前高利率高首付时代,房价的实质性回落仍是刺激交易达成的关键因素,因此,未来北京二手房价仍有一定下降空间,回到2016年的整体水平。

链家大部分经纪人认为,调控是影响市场预期的主要因素,其调控影响会持续到2018年一季度或年中,市场将呈现量价基本持平的态势。

■ 新房

北京新房成交同比减半

2017年北京房地产调控成效显现,克而瑞北京数据显示,去年全年北京新建商品住宅(新房)成交约2.8万套,同比下降52%;成交面积404万平方米,同比下降51%,创近年来的新低。中原地产数据显示,2017年北京新建商品住宅成交约2.7万套,2013年到2016年的数据依次为8.2万、4.8万、5.4万、4.7万套。

5月份后,北京新房价格同比、环比增幅均呈持续下降趋势。在分析人士看来,2017年北京新房量价齐跌主要是由于楼市调控政策密集出台,市场上的投资投机需求得到有效抑制。成交量下滑还源自新房市场供应量减少。数据显示,2017年北京新建商品住宅供应量和面积同比分别下降33%、29%。

不过,2017年北京高端住宅市场销售火爆。中原地产数据显示,2017年北京商品住宅单盘成交top10中,中国玺签约销售额最高,达到53亿元,这是2013年和2016年后,北京再次出现销冠超过50亿的现象。排名第二的是泰禾丽春湖院子,签约额47亿元。

业内人士分析,上述项目地段优越、配套成熟,且入市时恰好遭遇严格的预售价格管控,性价比占优,受到市场的广泛追捧。

■ 土地

去年北京土地成交创新高

2017年,北京土地市场供应开闸放水,成交刷新纪录。据中原地产研究中心统计数据显示,全年共成交104宗土地,总成交额达到2796亿元,较2016年全年860亿涨225%,是北京第二次年度土地出让金突破2000亿大关,创历史新高。

其中,住宅用地全年共成交71宗,合计建筑面积达969万平方米,成交额达到2398亿元。

不过,随着土地供应增加、未来房价设置限价,2017年北京土地成交整体降温,土地溢价明显下降。数据显示,2017年北京住宅用地溢价率为26%,11月份以来,北京宅地溢价率跌至8%。此外,宅地罕见出现两年来的首次流拍,且连续两个月出现流拍。

对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,随着需求的减弱,2018年土地市场按照今年的节奏供地,流拍和流标的地块将会更多。北京国土资源局公开数据显示,2018年1月份,北京待售土地高达21宗,起始价高达509亿。其中,住宅用地供应仍以限价商品房用地、共有产权房用地以及配建自持用地为主。

【延伸阅读】

北京楼市惨遭“腰斩”背后折射出啥信息?

多家机构的数据显示,截至12月中旬,2017年北京新房和二手房成交量双双“腰斩”。截至12月20日,2017全年北京新房已网签28749套,较2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅网签131761套,为新房的4倍以上,同比下降50.3%。

与此同时,北京的房价也开始走弱。根据国家统计局最新公布的数据,11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%;二手房价格同比下降0.9%,环比则下降0.5%,降幅位列70大中城市之首。

面对北京房地产“量价齐跌”,已初现调整征兆。不少网友开始对北京的房地产开始悲观。他们认为,北京房价已经开始下跌,若2018年再推房产税,那北京楼市必然会崩盘。

也有学者把现在北京房地产现状与上世纪90年代末,日本房地产崩盘前的市场走势相比较,认为现在北京房地产市场走势与当年何等相似。于是,便得出结论北京的房地产将会崩盘。

对此,素有房地产大炮之称的任志强立即做出回应,“所有人都问我是不是房地产要崩盘了,我个人认为,中国房地产市场,起码二三十年不会出现崩盘。”在任志强看来,中国城镇化率还远没有达到75%的目标,房地产的需求量不会降,以这样的发展速度,中国房价要想调整也起码有十年的过程。

而笔者认为,2017年北京的房地产呈现“量价齐跌”格局并不奇怪。一方面,北、上、深等几个一线城市在经历了2016年房地产“量价齐飙”的集中释放之后,已经透支了未来很多年的需求,后续支撑房地产虚假繁荣的力量开始快速衰竭。

另一方面,受史上最严房地产调控影响。3·17调控新政,调整了首套房的认定标准,从“认房不认贷”转为“认房又认贷”,同时提高了二套房最低首付比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%。随后,北京又推出包括离婚后房贷认定标准的政策,堵住钻政策漏洞的口子。

所以,我们觉得这次北京房地产在短期内出现了一二手成交量腰斩,房价出现微跌,主要还是2016年放量过猛,后续购房力量一时跟随上来,还有就是房地产调控政策初见成效所致,未来房地产大调整的可能性已经很大,但离开崩盘恐怕还比较遥远。

那么,从2017年底北京楼市成交惨遭腰斩究竟反映出啥信息呢?首先,本轮房地产调控政策已经初见成效,基本遏制住了投机性购房需求,也使改善性需求放缓了入市的步伐。但是离开调控政策的结束恐还有很长的路要走。

我们看到,这次北京楼市成交被腰斩,只能说北京市推出的房地产调控新政的效果已经开始发挥,同时,我们也发现,北京的一二手房价至2017年末也没出现短期内夸张的跌幅,按照统计数据来看,北京房价真实的跌幅还十分有限,这说明多空双方还在艰苦对恃,所以房地产调控还任重而道远。

再者,北京房地产开始进入调整期,乃是全国楼市的风向标,北京、上海房地产都开始出现调整,很多曾经是一线城市的地王也被深套其中,这除了告诉房企和投资者,房地产投资的稳赚不赔的时代已经结束,投资有风险,入市需谨慎。

实际上,我们拿到最新数据显示,从“3.17”新政实施以来,通州大多数小区的成交价每平方米都下降了超过1万元。从前成交均价约5万元/平方米的小区,如今均价下跌了1万/平方米,跌幅为17%,接近两成。有涨就会有跌,在房地产去投机化、去杠杆化的今天,前期涨幅巨大的各热点城市房价都会出现大幅的调整。

最后,2018年将推出房地产长效机制,这就使得房地产比过去更接近“居住属性”。北京虽然还有解决外来人口居住问题的较大缺口,但是北京已经开始着力进行租赁房的建设,以及共有产权房的推进。从2018年开始,既使不通过购房途径,一线城市照样也能解决外来人口的居住问题,并不一定非要去充当热点城市高房价的接盘侠。

另外,在任志强等人看来,中国的城镇化建设才55%,还远未到70%的程度,刚需购买力还会一直存在,房价调整至少再过十年,起码在中短期内还看不到崩盘的可能性。

对此,我们觉得任志强在偷换概念,中国的城镇化进程,不是把更多的农村人口赶到一二线城市里去居住,而是让四、五线城市放宽更多的门槛,让更多的农村人口有成为当地市民。未来中国城镇化是将大部分人口集中在中小城市中。而对于大城市来说,限购、限贷的高压政策还会持续下去。

受到新一轮房地产调控,以及前期本身涨幅就已过大的双重影响,北京房地产在2017年底出现了较大调整。我们从数据来看,未来北京的房价还将会绵绵阴跌中调整下去,而出现短期调整到位的概率并不大。北京房地产的调整预示了,中国房地产调整周期已经到来,而且过程会较为慢长,未来会有更多的居民通过多个途径多层渠道来解决居住问题,房地产虚假繁荣的历史已经过去。

 

责任编辑: 江昕 TQ001
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