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莫干山民宿调查:狂热已去行业洗牌 专业性渐强淘汰加剧
2018-02-08 18:20 新融街   

导读:此前莫干山掀起了一阵民俗风,各种各样大大小小的民宿拔地而起,然而经过时间的沉淀之后当年的民宿狂热已经渐渐消退,内部竞争下行业开始洗牌,逐步淘汰那些单打价格战没有特色的民宿,竞争之后留下来的专业性也在加强。同时,在这种情况之下抱团取暖形成集群已经成为了大多数从业者的选择。

新融街2月8日讯 随着《亲爱的客栈》《青春旅社》《漂亮的房子》等民宿类综艺节目的走红,民宿也渐渐从小众走向大众生活。

提及民宿,不得不说莫干山景区,以裸心谷、法国山居为代表的洋家乐民宿就发源于此。

不少人没想到的是,刚刚为大众熟悉的这个行业,其实早已进入艰难求生之路。近期由中国社会科学院旅游研究中心组织编撰的《旅游绿皮书:2017~2018年中国旅游发展分析与预测》显示,民宿等新兴旅游领域已经出现投资过度的迹象。

1月中旬,记者也前往莫干山实地调查。在这里,走在前列的莫干山民宿从业者正努力走出红海或者借助资本的力量正在连锁化扩张,或通过集群化发展来降本增效。可以说,像综艺节目里那样轻轻松松地开客栈,很难存活下来,甚至被大鱼吃小鱼。

莫干山样本 行业日趋饱和好房难求

在莫干山镇上生活了几十年的朱大姐,到现在仍然不喜欢民宿,她说:“那些客人有时候很吵,镇上交通到旺季经常堵车,还有为了土地、租金等问题有时候邻里关系也不好,经常有矛盾。”

而王勇与朱大姐正相反,他眼看这两年莫干山镇上民宿生意红火,2017年便把自家老房子拆后,以100多万元的投资重建为三层小楼。旺季游人多他做民宿生意,淡季人少了便自住。

不难看出,因民宿再度热闹起来的莫干山,即便到了现在,当地人对此也褒贬不一。

2007年进入莫干山的裸心品牌,先后在莫干山建造了裸心乡、裸心谷、裸心堡。裸心集团特殊关系副总裁朱燕回忆说,刚开始当地人对他们做的事情都持怀疑态度,经过两三年运营之后,有一些当地人发现了乡村旅游的商机,也开始有意识地跟进做这个产业。

2012年对莫干山而言,是一个关键的转折点。当年纽约时报旅游版评出“最值得去的45个地方”,莫干山排到了第18名。

“墙外开花墙内香”,一时间此地引起了国内媒体关注,以裸心为代表的洋家乐也被媒体争相报道。“洋家乐”也出现在了德清县政府的2012年政府工作报告中,其中提到要培育“洋家乐”为代表的旅游新业态。

莫干山地处江浙沪3小时经济圈内,满足一二线都市白领周末度假休闲的需求,来莫干山的游客也逐年增长,洋家乐、民宿这一旅游新业态也迎来了更多的关注。

同济大学建筑系毕业的杨默涵,此前供职于上海同济城市规划设计院,2012年离开了上海和好友来到莫干山,创建了民宿品牌大乐之野,杨默涵记得,“2012年来莫干山的时候,做民宿的一只手都数得过来”。而如今,莫干山的民宿数量已经超过千家,而且数量还在增长。对于数量持续增加,民宿行业服务平台“借宿”创始人夏雨清此前也曾表示,莫干山民宿市场日趋饱和。

投资客、设计师、画家、莫干山当地村民各种角色主体都参与进来,在青垆酒店的蒋煜超看来,这也实际说明民宿行业的准入门槛低,“如果做5间房,在一个中等地区,可能花400万元就够了”。

1月20日,记者在莫干山镇看到,民宿挤满了小镇街头巷尾,而且还有不少民宿仍在建设,钢筋水泥与山林竹海俱在眼前。

但莫干山镇居民也向表示,前两年外地人来莫干山租房子改造民宿的挺多,但现在有很多是当地村民自己重建房子做民宿。在镇上开了几十年面馆的顾大姐透露,现在山上租房做民宿的租金已经涨了不少,租期也可能比之前短,更关键的是很多风景好的老房子基本都找不到了。

如今民宿行业还需要避开土地性质、租金暴涨等风险。蒋煜超为了避开风险,甚至最终选择买下一幢有产权的别墅来做民宿。

生存状态 专业性渐强淘汰加剧

作为知名的避暑胜地,冬季为莫干山的淡季。今年,莫干山当地多位民宿主向记者表示,相比往年,今年淡季生意比往年有些下滑。前两年民宿刚火起来时,很多人觉得很新鲜,都跑来看一下,这两年民宿发展很快,很多地方都有了,分流了一些客人。

如何招徕客人,提高入住率成了很多民宿主头疼的事情。和其他稍有名气的民宿酒店相比,王勇在老房子基础上重建的房子,并没有请设计师设计——他嫌贵,但得益于在莫干山镇上的优势,旺季的入住率也较为可观,只是到了淡季就发愁了。为了吸引顾客,他在携程上挂400元/晚的价格,如果顾客打电话过来咨询讲价,他也会私下把价格下调到300多元/晚。

但这种价格战在裸心集团特殊关系副总裁朱燕看来并不能持久,她认为当前莫干山民宿正面临洗牌,“那些有个性、有温度的民宿不用操心,而那些只靠价格战生存的民宿会被淘汰出局。”

当地政府也意识到了民宿增长过快带来的问题。2017年7月,《财经天下》报道,为了维持莫干山民宿行业持续发展,莫干山镇对于新申请开业的民宿审批严格,希望将床位总量控制在1万张左右。另外,正在引导精品民宿替换低端民宿,将资源倾斜给已经做出品牌的民宿,淘汰掉一批低端的。

2017年9月,浙江省正式出台民宿地方标准《民宿基本要求和评价》。标准强调民宿的经营规模,单栋房屋客房数不超过15间,建筑层数不超过4层,且总建筑面积不超过800平方米。并将民宿分为三个等级,白金级、金宿级、银宿级,等级越高表示接待设施与服务品质越高。

不难看出,浙江省出台的这份民宿地方标准,体现了对民宿服务体验的重视。而当下民宿行业正面临着人才紧缺的现状,专业的策划、运营、管理、设计、服务人才相对匮乏。朱燕表示,近两年民宿人才流失率很高,裸心的很多员工都被其他民宿挖走了。有趣的是,杨默涵就坦承表示,大乐之野最开始的人才就是从裸心挖过来的,但是现在也面临着公司的员工被其他民宿挖走的问题。同时杨默涵也表示,民宿人才的缺口很大。

人才的缺口,正说明了行业对专业性的认可,也对专业的追逐正在加强。因此,正如杨默涵所说,接下来很可能是淘汰一批管理服务差的,行业内大鱼吞小鱼事情会频繁发生,资源再重新配置。

洗牌时间 品牌民宿如何走向扩张?

洗牌加剧,但另一方面资本的力量仍不容小觑。有民宿行业内人士表示,民宿基本是属于重资产投入,从投资收益的角度来看,平均7~8年才能回本,再加上民宿属于非标准类住宿,很难快速进行复制扩张。不过,随着通过众筹平台一些知名的民宿品牌可以吸收大量的闲散资金投资,成为新店的共建人。

大乐之野第二家庾村店就通过众筹的方式募集资金。在杨默涵看来众筹可以将社会上的闲散资金积聚起来,为民宿提供资金支持。参与民宿众筹的共建人除了几万元的资金支持外,背后还有资源、人脉等要素,可以推动民宿的发展。

尽管民宿众筹如火如荼,但苏宁金融研究院研究员李涛曾表示,当前民宿众筹存在三方面风险。首先,从政策层面看,民宿类项目或面临整改;其次,民宿投资红利期已过。有数据显示,2016年下半年开始,大量民宿品牌入住率增长减缓甚至出现下降趋势,不少民宿存在空租现象,民宿供给或已超出需求;第三,民宿项目收益调研难度大。

此外,《旅游绿皮书》中也指出逐利性明显的风投、变现要求较高的众筹等在投资中比例过高,必然会影响旅游投资的可持续发展。

如果众筹模式存在这样那样的风险,那么民宿要如何扩张?记者发现,越来越多的民宿主开始尝试通过轻资产输出来实现民宿品牌连锁化。朱燕介绍说,裸心就并不仅仅局限于莫干山,而是在不断向外寻求发展。在发展模式上,主要采取品牌输出和运营管理输出这样的模式为主。据了解,受各地政府之邀,裸心在苏州、绍兴、重庆等地都有布局裸心度假村。

大乐之野也开始尝试走出莫干山,进行轻资产输出,通过业主委托运营的形式,资产和土地有业主负责,大乐之野只输出品牌和管理的模式,在股权上也只有20%。杨默涵表示:“我们之所以做连锁经营,是希望能把产品体系化做好。连锁是接下来的趋势,接下来希望保持每年3~4家店的递增速度。”

红海求生 “抱团取暖”正成趋势

不过,此前也有业内人士指出,民宿成本把控能力弱,这也是连锁化的一个弱点,民宿的盈利能力并没有预期那么好,单体民宿或许能盈利,但连锁化之后,运营成本必然提高,需要更多的利润来支撑。而且民宿在其他地域发展过程中,往往会遇到文化、政策等各方面问题,基于这些因素,一些发展较快的民宿开始寻求抱团取暖,集群化发展。

2017年年初,千里走单骑、大乐之野、蕾拉私旅、过云山居、紫一川四家民宿品牌,发起“5+N”民宿集群战略。2017年11月,由借宿牵头的飞蔦集、大乐之野、西坡、朴宿、过云山居5家民宿签约,开启崇左民宿集群。

为什么愿意加入民宿集群?杨默涵说,现在他们在广西崇左、宁夏中卫等地布局,当地政府规划出一片村落或者区域,与之签订合约,不需要和农民个体打交道,避免了土地性质纠纷和契约稳定性问题,在产权上相对明晰,民宿主主要输出品牌和设计,资金压力没有那么重。

千里走单骑创始人李一兵曾表示,民宿群落除了拥有足够的资源获取能力,能够向政府争取当地优质的商业土地资源。还能帮助民宿快速扩张,借助合作伙伴和资本的力量,将获得商务合作与扩张的优势。

此外,中国茶叶流通协会副会长匡新也曾表示,尽可能成片成群落地集聚式发展民宿,这样容易形成良好氛围,便于共同打造公共资源、协调利益关系,摊薄市场推广营销、公共事务管理等方面的成本。

不过,一名民宿主也承认,民宿集群、强强联合的背后,某种程度而言也加剧了一个区域的民宿市场竞争,对单体的民宿运营方而言,压力会更大。

【延伸阅读】

民宿行业2018将迎大浪淘沙:服务必须标准化

在过去两年,民宿投资站上了风口,各种民宿创业项目涌现,遍地开花。不过,2018年的民宿行业将迎来新的变化。

易民宿创始人阮智敏1月6日接受《每日经济新闻》记者专访时表示,“整个民宿市场总量在不断上涨的同时,问题也在不断出现,投诉案例不断增加,民宿行业整体品质出现了良莠不齐现象。”谈及今年民宿行业的变化,阮智敏表示,一批模仿莫干山的乡村类民宿2018年将是洗牌的重点。

台湾亚太休闲产业智库执行长、台湾民宿专家郑敏庆则告诉记者,民宿的设计可以个性化,但是服务必须标准化。

迎来洗牌时刻

国内民宿市场仍在不断增长。根据国家旅游部门统计,截至2016年底,全国共有民宿53852家。而在2014年和2015年,我国客栈民宿的数量则为30231家和42658家。预计到2020年,民宿市场能达到300亿元规模。

在中国,民宿市场在2011年起步。2015年莫干山民宿发展成为民宿行业的旗帜,80多家精品民宿聚集在浙江省莫干山,共创造了3.5亿元的经济收入。随后,莫干山的民宿效应在全国被纷纷模仿,国内也掀起民宿热潮,资本和创业者不断涌入。

“整个市场总量在上涨,但是行业竞争也将更为激烈。”2018年1月6日下午阮智敏接受记者采访时表示,过快的房源增长,导致民宿整体服务质量下降。2017年国外民宿市场大浪淘沙的迹象已经十分明显,但国内尚未开始。

阮智敏表示,“2018年民宿行业整体将进行深度调整,一大批乡村民宿将会逐步被洗牌,取而代之的是,大量的城市民宿会兴起。”他解释说,去年,乡村民宿在莫干山集群效应的带动下野蛮生长。他认为,2018年将会有一部分乡村民宿倒闭。“很多房东在城市的边缘地带,比如郊区做民宿,这往往很难满足用户需求。”

他进一步强调,民宿行业经历了一段时间的无序发展后,该到整合规范的时候了。2018年将会是民宿行业的大洗牌期,标准化民宿品牌将引领民宿行业发展,一些不规范的个体民宿将被逐步边缘化。

1月8日,劲旅集团总裁魏长仁接受《每日经济新闻》记者采访时表示,前两年民宿市场非常热,各类资本涌入,更多的民宿开门经营,但是问题也随之而来,由于物业位置、客流量、淡旺季的因素影响,在装修、人力等巨额运营成本下,少有民宿能够盈利。他坦言,“其实为什么会洗牌呢?运营才是魔鬼。你可以靠着情怀去投资,去众筹,但是一到运营,赚不赚钱就知道了,魔鬼就出来了,洗牌的时候也就到了。”

行业标准正在建立

在郑敏庆看来,民宿设计需要个性化,但是服务一定要标准化。他告诉记者,民宿投资能否盈利,民宿企业能否发展壮大,核心在于通过标准化运营最大化提升入住体验度。

他分析称,休息民宿经营有三大硬伤,分别为:一、消费者喜新厌旧;二、产业竞争者多;三、产业变化快速。而民宿的未来营销模式要变化,产品要有特色,要创造口碑,要分众化经营,要做到产品差异化。“景区或民宿未来一波最大的红利是诚信分享与体验价值的重建。谁拥有聚合消费者的能力,谁就掌控了未来旅宿产业。”

《每日经济新闻》记者了解到,2017年8月21日 国家旅游局通过并发布《旅游民宿基本要求与评价》,这是关于民宿的首个国家级行业标准,标准于2017年10月1日起实施。随后各地也出台相应的细则,比如,深圳已经出台《深圳大鹏新区民宿管理办法(试行)》,而北京市也明确城区民宿和乡村民宿的具体管理规定将于2018年8月前制定推出,确定住宅性质的房屋从事住宿经营的合法性。

业内认为,国家旅游局公布的四项行业标准从2017年10月1日实施后,行业的标准化促进民宿酒店的品质和入住率提升,优胜劣汰一轮后,行业的竞争愈发激烈。

魏长仁告诉记者,目前整个民宿行业对于政策大多持观望的态度。

 

责任编辑: 杨思思 TS002
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