中基协洪磊：REITs 异化为房地产债务融资工具阻碍发展

北京商报讯（记者 苏长春）6月19日上午，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊在北大光华中国REITs论坛，就我国REITs发展现状、问题与方向发表了主旨演讲。洪磊指出，发展REITs既是经济结构调整的需要，也是资本市场供给侧改革的重要内容。并表示可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区，探索PPP和REITs联动式投融资改革。

洪磊指出，截至目前，我国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”，原因值得深思。长期以来，我们对REITs的翻译有误，理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能。这也是2004年政策层面启动REITs研究后，相关制度无法推出的重要原因。

事实上，正如发达市场表现出来的那样，REITs可以投资于各类基础设施和不动产，包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别，可以成为供给侧结构性改革的重要工具。

洪磊表示，从REITs的本质和市场环境出发，我国REITs发展中需要解决以下几方面问题：一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；二是制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；三是缺少综合性行业税制安排；四是资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足。

洪磊指出，为此，可以从以下几方面推动REITs的发展：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法；二是坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育；三是以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。与其他金融业态相比，REITs刚刚起步，体量小，与实体经济密切相关，是增量改革的重要突破口，适宜开展综合税制改革试点。可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区，探索PPP和REITs联动式投融资改革。

洪磊表示，让市场发挥决定性作用的微观基础是市场化信用机制。基金业协会在机构登记、产品备案、自律管理中，积极落实信用记录、信用评价、信用服务各项工作，推动行业机构回归自身信用、客户利益和实体经济需求。就REITs发展中出现的信用约束不到位、制度环境不健全、市场设施不配套等热点、难点问题，基金业协会将积极协调市场各方力量认真研究，推动REITs健康发展，更好地服务于经济社会发展大局。