业绩补偿折射公募REITs盈利难题

北京商报讯（记者 苏长春）在房地产类REITs开发如火如荼之时，国内首单“公募REITs”最新获得业绩补偿一事，也让房地产类REITs税收高、项目租金回收慢、收益率低等痛点再度摆在台面上。

7月9日，鹏华基金发布公告称，鹏华前海万科REITs封闭式基金收到深圳万科2017年度补偿款，补偿款共计1240.75万元。该款项经基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司确认，归属为基金资产。

深圳万科作出业绩补偿的原因，主要是受营改增实施和对标项目前海企业公馆空置率高于预期的影响，导致2017年营业收入低于业绩比较基准。

《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度业绩补偿款的公告》（以下简称《公告》）显示，根据该基金合同和招募说明书约定，若深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司（以下简称“目标公司”）当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额（以下简称“实际业绩收入”）低于目标公司当期业绩比较基准，应以保证金账户资金余额为限向基金进行支付目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额（以下简称“业绩补偿款”）。

根据鹏华前海万科REITs招募说明书显示，目标公司2017年预测营业收入约为1.93亿元，但《公告》中指出，目标公司2017年实际收入约为1.8亿元，低于当期业绩比较基准。值得一提的是，鹏华前海万科REITs为了保障持有人利益，特别设置了业绩补偿机制，即深圳万科将开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元的保证金并确保每年维持不低于2000万元的保证金。

针对上述业绩补偿款，深圳万科也作出声明表示，“该补偿款主要由于目标公司自2016年5月1日起执行《营业税改征增值税试点实施办法》，导致原租金收入中的增值税销项税未包含在约定的项目收益中；依据2015年基金发行前出具的《前海企业公馆项目收益现金流现值评估》，2017-2021年前海企业公馆预计空置率8%，截至2018年5月30日，前海公馆实际空置率仅为3%，以后年度的空置率可降低至1%以内，项目经营情况超出预期”。

另外，深圳万科还指出，根据目前的测算，目标公司以后每年实际业绩收入相比于业绩比较基准的缺口，均不会超出每年的业绩保证金2000万元，不会对基金份额持有人权益产生负面影响。

对于前海企业公馆2017年空置率的具体数据以及运营的难点，北京商报记者采访鹏华基金和万科集团，双方均表示以实际公告为准，暂时没有可以对外披露的内容。不过，一位接近鹏华基金内部人士也对北京商报记者表示，首先是营业税改增值税，间接导致约定的项目收益减少。另外，企业公馆入驻意愿与离实际入驻交租之间存在时间差也影响到项目租金收入。

在业内人士看来，房地产企业租金回报率低、税收较高的问题仍是阻碍我国推动真正REITs发展的关键原因。

有数据显示，从租金回报率来看，我国租赁市场收益率目前整体偏低，以住房租赁为例，就目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，高税收也是我国推动REITs发展的桎梏，“目前来看，这个行业重组等各阶段负税较重，只有解决了税收问题，提升REITs投资者的收益水平，才能使REITs市场蓬勃发展”。

不过，尽管我国REITs存在诸多发展障碍，但并未阻挡房企布局的热情，今年5月，百亿规模碧桂园住房租赁REITs成功首发，今年以来，以越秀地产、世茂地产、阳光城等大型房企为发行主体的类REITs相继获批。在金乐函数信息科技有限公司分析师廖鹤凯看来，现在房地产企业开发长租公寓、类REITs主要还是将这种资产证券化视为一个融资通道，长远目标是作为长期稳定的现金流来源，不过我国目前并没有真正的REITs出现，主因是缺乏一个完整的监管政策体系。