新版住房租赁合同公开征求意见 北京明确房东不得单方涨房租

针对住房租赁市场存在的交易纠纷繁多、租赁当事人合法权益受损的不规范交易行为，北京市住建委会同市工商局起草了《北京市住房租赁合同》及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，并于7月27日面向社会公开征求意见。值得注意的是，“出租人不得在租赁期限内单方面提高租金”、“出租人有权在租赁期满或合同解除后收回房屋”等多项具体条款，对出租人及承租人的合法权益进行了保障。

解决痛点

以《北京市住房租赁合同》（征求意见稿，以下简称“新版住房租赁合同”）为例，该示范文本与现行的《北京市房屋租赁合同》存在诸多不同，新合同在保留房屋基本情况、房屋租赁成交方式及租赁形式、租赁期限、租金及押金、房屋使用及维护、转租、合同解除及违约责任等原有条款的基础上，针对当前租房的痛点、槽点进行了多处修改完善。

一是，新版住房租赁合同对出租人及承租人的个人信息以及出租房屋基本情况的内容填写更为细化。前者需填写内容包括姓名、户籍所在地、证件类型及号码、出生日期、通讯地址、邮政编码、电子邮箱等详细信息，后者内容则具体包括房屋坐落、建筑面积、层数、房屋平面图、户型、房产证或不动产权证编号、房屋所有权人姓名等。此番修改对于租客辨别房源真假以及房东进行租房决策提供了重要参考。

二是，新版住房租赁合同中新增了有关租金及押金等涉及房东和租客合法权益的具体内容。对于承租人，合同中明确约定：“未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后约定时间内搬离。押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。”之于出租人，示范文本也明确约定：“租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品、设施设备。双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行交验，承租人应当结清其应承担的费用。”

三是，新版住房租赁合同还细化了合同解除的相关情形，以保障房东和租客的合法权益。上述内容在合同中具体体现为：在房东延迟交付房屋达到约定时间；交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康等情形下，租客有权单方解除合同。而租客如果不按照约定支付租金达约定期限、欠缴各类费用达约定金额、擅自将房屋转租、擅自改变房屋用途等情况下，房东有权单方解除合同。

中介费不设指导价

值得注意的是，在这次配套的《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本中明确：“按照《北京市发展和改革委员会关于废止有关收费文件的通知》（京发改〔2015〕2617号）规定，房地产经纪服务收费实行市场调节价管理，由双方当事人协商确定。”这也就意味着，租房的中介费同二手房买卖中介费一样，政府不设置指导价。

同时，在上述经纪服务合同示范文本的委托出租要求中，还新增了“房屋租赁形式”的内容，即对整租、分租中涉及到的人均居住面积以及每房间居住人数予以明确约定：“根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法[2013]13号）的规定，房屋用于居住的，人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。”同时，新合同示范文本还指出，房屋应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

引导“租”住

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志指出，合同示范文本直击当前住房租赁市场痛点，反映了市场实际需要，也充分体现了民意，针对性强、实用性强。同时，示范文本的目的也很明确，就是要通过营造安全诚信、公开透明、规范有序的市场环境，吸引越来越多的人通过租房实现住有所居、安居宜居，使“租”的作用更加凸显。

北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，这次公开征求意见的《北京市住房租赁合同》是在2008年版的《北京市房屋租赁合同》示范文本基础上，将自行成交和经纪成交合二为一，同时通过房屋承租、出租经纪服务合同对房屋租赁经纪行为进行全面规范，充分考虑了这些年来我市住房租赁市场发展变化实际，也充分吸收了2008年以来新出台的系列租赁管理政策文件的内容，约定条款更为具体也更有针对性，比如对于涨租、解除合同、押金收取及退还、优先购买权等内容都设定了专门的条款，通过明确的条款内容可以有效地引导当事人公平合理地缔约，引导当事人稳定租金和租期，尤其是对于保障在大多数情况下处于相对弱势一方的承租人非常有益。

据了解，三份示范文本将通过“首都之窗”网站（www.beijing.gov.cn）和北京市住房和城乡建设委员会官网（http://zjw.beijing.gov.cn/）面向社会公开征求意见，征求意见期间为2018年7月27日至2018年8月5日。北京商报记者 崔启斌 实习记者 荣蕾