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物业企业扩张之惑(三)增值服务的新故事能讲好么

2021-02-01 09:45 北京商报网   

增速以外,物业企业关于盈利的需求也越发迫切。从典型物业企业发展动态来看,除了横向规模扩张外,物企也在做深服务内容。事实上,作为物业企业增加收入和转型升级的路径选择,近年来,具备巨大市场空间和利润空间的增值服务,已然成为越来越多物业企业探索的重点方向。有分析指出,增值服务有助于企业优化利润结构,在基础物业服务之上构建更广袤营收及盈利空间。不过对于物企开展的形式多样的增值业务,业内也有疑问:增值服务的新故事能讲好么?

物业企业扩张之惑(三)增值服务的新故事能讲好么

利润更高

北京商报记者梳理发现,近年来,物企在增值服务领域持续加码,多家物企营收结构已发生改变,增值服务营收占比不断提升。代表企业包括恒大物业、世茂服务、新城悦服务等。

以恒大物业为例,该公司的收入结构主要分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线。恒大物业此前披露数据显示,该公司社区增值服务收入占比,已经从2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%;2020年上半年收入已接近去年全年,毛利达65%。

近年来通过高频收并购、大举扩充规模的世茂服务,也是借助增值业务开展、实现利润率提升一个典型案例。记者了解到,近年来,因利润更高的业务板块占比持续提升,世茂服务的整体利润率也有所提高。

来自企业的披露数据显示,2017年至2019年,世茂服务物业管理服务收入占比从70.4%降至48.2%;而利润更高的社区增值服务收入占比从6%增至25%,收入结构持续优化。与之对应的是,2017年至2019年,世茂服务的利润由1.09亿元,增至3.85亿元,年复合增幅高达88%。

第三方研究机构数据显示,多种经营产生的净利润对百强物业企业的影响已经愈发深入。

据中指研究院数据,以2020年百强物业企业数据为例,百强企业净利润均值为9112.37万元,基础物业服务净利润均值为4904.45万元,占净利润均值的比重为53.82%;多种经营净利润均值为4207.92万元,对净利润的贡献度达46.18%。

二八分成

经过新冠疫情洗礼,增值业务也被业内视为迎来发展契机。疫情之下,逐渐走上台前的物管行业,可谓在疫情期间实质上收获了一个绝佳机会培养用户习惯,便于扭转业主对物业公司仅能提供单一基础服务的固有印象。

易居企业集团CEO丁祖昱也曾公开表示,在疫情之后,除了提供日常生活服务之外,物业公司开展更多元的服务,如零售、养老、医疗,也会拥有良好的认知基础和信任基础。并认为,社区增值服务的“万亿市场”’与“百亿现实”的差距将会缩小。

此外值得一提的是,物业企业对增值服务的重视背后,是增值服务对企业收入贡献的重要性日渐凸显。

据克而瑞物管数据,在盈利方面,鑫苑服务及碧桂园服务业主增值服务毛利率均达65.9%;旭辉永升服务、鑫苑服务和保利物业业主增值服务盈利占比达3成以上;近半数企业增值服务盈利占比在2成以上,盈利贡献较营收贡献高出一个档次。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨向北京商报记者介绍称,现阶段,增值服务的大部分业务利润率高于基础服务,在业务较好的企业,增值服务利润可占企业整体利润的一半左右,这是企业“抵抗”基础服务利润不断压缩的一个重要板块,未来仍会不断的被开掘。

“根据中物协的研究,物管行业现在已是一个万亿市场,未来将超过 500亿方;营收规模将达近两万亿。在新房密集交房和行业加速并购影响下,物业行业物管面积和行业集中度进一步提升,内生增长动力强劲,业绩保持了高增长,也为行业后续拓展增值服务市场等提供更多想象空间。”就开展增值业务的前景,永升生活服务在接受北京商报记者采访时说道。

在永升生活服务方面看来,基于物业服务和增值服务的巨大市场需求,物管板块的未来发展还是非常具有潜力的。“在政策利好与高潜力物企业绩预增的预期下,物管板块的发展仍值得期待。”

调研案例:新城悦的20%目标如何确定

“由于人力成本和物业费单价之间在长期模型上的不匹配,增值服务对企业的盈利能力是一个补充,同时也是为了满足各类业主日趋多元化的需求。”新城悦服务在接受北京商报记者采访时表示,截止目前,该公司增值服务的收入占比已经超过50%。

新城悦服务方面表示,社区增值服务是该公司增长最快的业务板块,也是其最看重的增值服务。并透露,希望社区增值服务的收入占比可以达到20%以上。

在该企业看来,增值服务的未来发展空间非常大,有些服务比较零星,但也有些服务的规模可以做到非常大。“比如我们布局的设施设备管理,全国的电梯保有量很快就会达到1000万台,这些设备每年都需要检测、保养、维修,目前还没有特别大的专业化服务公司诞生,未来大有可为。”

谈及行业未来的发展趋势,新城悦服务方面表示,2020年以来,物业管理相关联的政策频出,政策中强化了党建引领、信用评价、星级标识评定等重要信息,这将推动物业服务企业转型升级及未来发展与市场竞争,未来物业企业的经营将愈发公开、透明、规范。

“诸多政策也为行业带来诸多利好社区增值服务、规模化并购、智慧建设、人员素质提升等均为鼓励性措施,是物业行业未来的发展方向。”新城悦服务方面说道。

不过在看好增值业务的前景之外,新城悦服务方面也坦言,当增值服务处在前期孵化的阶段,需要有一定比重的投入,当期的利润表现可能会受到一定影响。

“行业内企业间毛利水平差异较大,净利润水平大致在7-15%左右,差异与企业的项目背景、业务结构有关。” 汤晓晨指出,目前物管行业内对于企业利润还没有一个理想的区间,但基于当前的收费水平,基础物业服务合理的净利润水平应该在10%左右。上市物业公司净利润水平大部分高于行业平均水平,数据显示整个行业超过一半物企净利率仍低于6%。

在汤晓晨看来,影响物企增值服务发展水平的因素主要有:企业重视程度、具体业务的商业模型、企业运营水平等,其中最重要的是重视程度和运营水平,这里面的差异带来了企业增值服务坪效的差异,可达到近十倍之多。

中指物业事业部副总经理牛晓娟也在分析中指出,影响企业开展增值服务的因素有很多,比如人才队伍建设,有些增值服务对人才对技能的要求很高,像社区教育的成功离不开成熟的教育团队;又比如所服务的业主数量,有些增值服务(如社区电商)具有规模效应,当覆盖业主数量不足时,会表现得不够高效。其他影响增值服务开展的因素还包括企业的资金实力、计划开展的增值服务类型等。

“行业还在发展变化,行业的整体盈利能力和水平还在挖掘和探索中,未来看整体盈利能力大概率会有一个上行的趋势。特别是在增值服务业务中,在国家政策鼓励和支持下,未来物业管理企业在增值服务方面会有更大的运营空间,比如养老、托幼等业务。”同策研究院资深分析师肖云祥分析道。

不过,在对物企开展增值业务探索持积极态度之外,肖云祥也补充称,这需要物管企业自身运营和服务能力的打造,比如塑造与业主之间信任关系、打造多元化的服务体系、标准化的服务产品、科技化的服务手段等。北京商报记者 卢扬 荣蕾

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责任编辑: 4118PMT

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