鲁能美丽汇首进京 瞄准郊区新城商机

随着北京中心城区商业空间日趋饱和，郊区成为吸引新兴商业集聚的重要空间。近日，北京商报记者走访顺义新城看到，位于马坡的鲁能美丽汇启动招商，商场施工相关人员告诉记者，商场将于9月20日营业，目前招商已经完成90%以上。据观察，该商场目前是顺义新城唯一的商业综合体，周边有大量居民区。中购联购物中心委员会主任郭增利表示，传统郊区商业的功能构成相对单一，由聚集专卖店的商业街构成。随着消费行为与理念的升级，新兴商业综合体项目正在瞄准这一市场机会。

中高端品牌入驻

北京商报记者走访鲁能美丽汇看到，商城外立面挂起了物美、大地影院、星巴克、好利来、肯德基、华为、屈臣氏、小肥羊、宝岛眼镜、木北造型等多家商铺的招牌，涵盖购物、餐饮、娱乐等业态。商场相关工作人员告诉记者，整体商场在今年5月已封顶，目前还在招商阶段，预计将于9月20日正式投入使用。从鲁能美丽汇已进驻品牌来看，定位相对中高端。

据顺义区政府网站公开信息显示，鲁能美丽汇商业大卖场项目位于新城第10街区，用地面积2.7万平方米。招商负责人告诉北京商报记者，商场定位为中高端社区型购物中心，希望为周边社区提供超市、餐饮、生活服务等便民项目。对于9月20日能否按时开业，上述负责人表示，目前正在进行车库地坪标识、户外标识、车道雨棚等非竣工验收项目施工，进入到项目尾声，应该会按时开业。

郭增利指出，传统郊区商业的功能构成相对单一，往往由专卖店主导的商业街构成。随着消费行为与理念的升级，新兴的商业综合体则越来越受到投资者和消费者的青睐。因为购物中心相比街边店而言，更具备统一管理和监管功能，不仅在商家发展过程中免除了不少经营管理流程，而且消费者对于购物中心的信任度要高于街边店。

瞄准新城商业空白

传统郊区商业大多以本地化服务为主，但随着大城市越来越多新兴功能向周边疏解，新城地区也逐渐成为带动辐射区域的重要战略节点。公开资料显示，目前鲁能集团运营酒店10家，商场3家，在建综合体、生态旅游项目10个，重点打造的“鲁能城”与“美丽汇”两大商业产品线近两年迎来集中爆发期，天津鲁能城、成都鲁能城、大连美丽汇、重庆美丽汇和文昌美丽汇等项目已经陆续上线，鲁能集团商业地产版图格局已成。

此次进驻北京顺义，也是鲁能集团瞄准新城发展的潜力。北京商报记者走访鲁能美丽汇周边发现，该商场辐射大量周边社区，其中包括马坡花园一、二区，香悦四季，金宝花园，泰和宜园，佳和宜园等社区，此外，顺义新城还在大力建设完善高档配套居住功能，大量别墅区正在建设之中。此外，该区域商业多以夫妻店、小型超市、独门独店为主，并没有一个完善的商业综合体。

顺义区副区长李向英公开表示，近年来，新城地区和空港地区随着产业发展不断壮大，人口不断聚集，商业配套尤显不足，这些重点商业项目的入驻将为周边百姓生活提供更大的便利。

商业潜力需看人口导入

郊区新城作为一个相对独立的空间主体，通过完整商业体系层级，从而满足新城自身基本商业服务需求。郭增利表示，商业项目瞄准新城区域的发展属于商业布局的发展规律。目前大多城市的商业都会首选核心都市商圈，而随着核心区域的商业项目越来越多，商业项目的未来布局趋向便是向新城区域导入。新城区域存在大量的人口导入，并且以年轻人居多。这类人群的购买力和购买意愿比较强，所以新城区的核心地区成为了商业项目的重点目标。尤其北京人口外溢的特点明显，由于市区房价、房租昂贵和稀缺等因素导致居住人群挤压到新城区，所以也会带动产业转移，当一个新城区域具备人口和产业两大因素时，这样的区域更具备商业发展潜力。

不过，新城商业发展虽然潜力大，但仍存在发展阻碍。郭增利表示，目前有大部分新城扩建住宅和商业用地，很多项目看起来形成一个大的社区，但更多的是属于房子卖掉却无人居住状态。人口导入与人口实际居住相矛盾。同样，居住的人口是否经常在该区域进行生活和工作等日常生活行为也是影响新城商业发展的主要问题，这对当地的实际消费影响至关重要。

北京商报记者 王晓然 刘卓澜