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黄金周北京热点区域限竞房项目探盘

2018-10-06 16:51 北京商报网   

金九银十历来是楼市传统的销售旺季,尤其在今年“金九”成色不足的背景下,“银十”对于开发商而言就显得更为关键。国庆黄金周期间,北京众多新盘纷纷加快各种动作——开放售楼中心、推出样板示范区、推进蓄客,为项目入市做足准备。其中限竞房无疑是市场供应的主流。

与此同时,北京市住建委似乎也加快了审批节奏。统计显示,截止到10月2日,北京市住建委网站一次性公示了12个项目的预售许可预告,其中包括多个限竞房项目和部分普通商品房产品。值得注意的是,此前三个月北京限竞房供应主要集中在南部的大兴、房山一带。而本轮入市项目在区位上则显得较为均衡。尤其是海淀和石景山这两个过去几年都鲜有新盘入市的区域,本轮也出现了新增楼盘。今年十一黄金周期间,北京商报楼市周刊赶赴海淀北部翠湖科技园板块、石景山五里坨板块两个近几年北京供应短缺的区域实地探盘,为读者选择适合自己的高性价比楼盘提供参考和建议。

板块一 石景山五里坨

探访楼盘:万科翡翠山晓、远洋五里春秋、绿城西府海棠

区域点评:

石景山是北京城六区近年来供应土地较少的区域之一,本轮入市的三个项目均位于区域最西端的五里坨板块。

2017年11月,绿城以86亿+20%自持摘得五里坨地块建设组团一,创下当年北京单宗成交土地起始总价之最。此后,绿城将该地块近半数股权转让给远洋、新城、平安以及实兴腾飞联合体。其中,绿城权益部分即为当前即将入市的绿城西府海棠,其余部分则由远洋操盘,案名为远洋五里春秋。同月,万科旭辉卓越联合体以78亿的总价拿下石景山区五里坨建设组团二1601-053地块,即为万科翡翠山晓。

目前五里坨板块内的二手房均价相对北京中心城区尚有较大差距,属于价格洼地,且区域尚有大量的待开发空地,未来发展可期。

交通方面,板块当前轨道交通稍显不便。距1号线苹果园站约7.8公里,公交车需乘坐7站,南侧4公里左右为规划地铁6号线及S1号线金安桥站。项目距离阜石路、长安街、莲石路、西外大街延长线这几个京西的主干道都不算太远,自驾相对较方便。

周边配套:在建的石景山大悦城,距离项目约6公里,五里坨区域由万科绿城等几家联合开发配建24万平米商业尚在规划中。此外,三个项目附近为12年一贯制的北师大附中京西分校。

卓越万科翡翠山晓

基本信息:项目位于石景山石门路东侧500米,背靠西山翠微山脉,南临永定河。产品定位为万科改善型“翡翠系”,容积率1.6。销售价格为5.2万-5.4万元/平方米,产品以90平方米经典洋房及300-400平方米叠拼为主。

销售进展:据预售许可公告显示,项目所有房源均已取得销售许可证。记者10月1日探访现场时看到,项目样板示范区已接近完工,但沙盘以及临时售楼处尚未搭建安装完成,现场尚不具备接待能力。

户型点评:翡翠山晓样板间尚未出炉,但从市场上流出户型图上得知,90平米户型户型采取全明通透设计,餐厅靠近厨房,方便上下菜和就餐卫生间干湿分离。但也存在餐厅正对卫生间的设计瑕疵。

远洋五里春秋

基本信息:项目北侧背靠西山,南侧一路之隔就是万科翡翠山晓,西侧为军区用地,东侧同样紧邻西山山脉,经石门路至黑石头路北行800米即可到达。

销售进展:项目本次取证的共有15栋楼,预计推出90平米的三居和130平米的四居,均价为5.2万元/平米,总价468万/套起。由于项目样板区仍在施工,该项目售楼处暂设置于八大处附近的远洋天著春秋接待中心内。项目目前处于前期蓄客阶段,近期将开盘。

户型点评:项目主力户型之一的90平方米产品,设计方正规整,实现了明厨明卫。尤其是双卫生间设置,在类似尺度的产品设计上比较少见,称得上是一大亮点。

绿城西府海棠

基本信息:项目位于石景山隆恩寺路北师大附属中学京西分校西侧。本次取证楼栋为38-1#住宅楼至38-11#。预计将推出的户型为90-135平的三居到四居,均为5-8层洋房产品,均价5.2万元/平方米。

销售进展:与万科翡翠山晓和远洋五里春秋相比,西府海棠销售推进较快,目前项目示范区和样板间均已落成,具备现场接待能力。项目处于许可阶段,近期将正式开盘。

户型点评:所有户型均为南北通透,相比五里春秋,西府海棠的产品更为丰富,可选择空间更多,除90平米和135平米的主力户型外,项目还有少量100平米的产品。其中,90平方米主力户型采用三房设计,空间可变。主客双卫,干湿分离设计也是亮点。

综合点评:

位置:三个项目处于同一区位,在共享周边交通路网等大配套资源方面,难分伯仲。不同的是区域内的位置细节,比如西府海棠东侧100米即为北师大附中京西分校;西侧一街之隔则是规划中的三甲医院;此外还紧邻绿城和万科在建的24万平方米的大型社区商业配件,与其他两个项目相比,距离配套设施最近,未来生活也最为方便。但也有看法是距离商业、医院、学校过近也可能带来拥堵、嘈杂等问题。

景观:从三家楼盘的具体地块资源来看,西府海棠北侧为山体,拥有山景资源最多,因此拿地价格也最贵。同时,作为绿城产品特色之一,绿城的园林也比较令人期待。五里春秋则在地块位置上东则紧邻山体资源,因此小区东侧楼栋则在景观资源上有优势。万科翡翠山晓项目则处于临街位置,自然景观视野上稍差。

价格:销售价格方面,三个项目的销售均价都为5.2万元/平米。五里春秋的销售人员告诉北京商报记者,该项目90平方米的洋房顶层有阁楼赠送,价格为限价上线的5.4万元左右,而普通楼层则相对优惠,单价或控制在5万元区间。楼盘都是先卖位置一般的房源,后期才回推最好的房源,从而实现项目不断的溢价,但由于本项目是限竞房,价格已经确定,因此项目一改以往操盘理念,先从景观资源最好的东侧楼栋开始销售。关于价格,西府海棠销售人员表示,项目均价5.2万,同时他还补充说,他们户型设计产品打造与远洋春秋相差不大,价格上也基本相当。翡翠山晓由于售楼处未完工,记者没能取得销售人员现场报价。

产品:绿城西府海棠项目容积率为1.8,产品类型为纯洋房社区,有20%的自持;翡翠山晓地块容积率1.6,据透露产品形态为下跃下叠及洋房;远洋五里春秋容积率1.4,产品为叠墅加洋房。在容积率上,五里春秋略有优势,低密产品也更纯粹一些。产品户型方面,五里春秋和西府海棠的最小户型均为90平米,翡翠山晓则为70平米。附加值方面,五里春秋顶层有阁楼赠送,至少相当于一个房间面积。设计方面,记者在西府海棠样板间注意到,90平米户型南北通透,全明设计,但入户门冲着厨房门算是略有瑕疵。五里春秋的90平方米采用全明两卫设计,布局合理动线流畅。但北侧两个房间的空间尺度过小,其中一个房间只有6平米左右,舒适度打了折扣。翡翠山晓样板间尚未出炉,但从市场上流出户型图上得知,90平米户型户型与其他两家总体结构上区别不大,全明通透,但也存在餐厅正对卫生间的设计瑕疵。

业内人士指出,三个项目属于同一区域同一板块,在产品形态上也均属低密度洋房。周边环境优越,但交通配套等还有待改善。消费者在选择时应充分考量三个项目在各个细节上的优劣势,尤其是在洋房产品同质化较为明显的情况下,根据自身需求作出理性理性选择。

热点板块二 海淀翠湖科技园板块

探访楼盘:翡翠云图、山屿湖

区域点评:

作为北京城六区的成熟区域,海淀区因为优良的城市配套,教育资源备受购房人青睐。然而,近年来,海淀区域土地供应主要集中在产业园区建设和保障性住房板块,商品住宅供地非常的稀缺。随着海淀北部区域土地供应开闸,区域关注度随之不断升高。该区域内二手房价格也是水涨船高,以海淀山后翠湖科技园周边的二手商品房为例,销售均价已逾6万元/平米。本轮即将入市的三个海淀限竞房项目均位于该板块内 ,周边高科技产业园区集中,区域内职工长期处于职住不平衡的状态,区域内需求旺盛,甚至部分改善性需求处于外溢状态。随着翡翠云图、山屿湖、葛洲坝地块等项目的陆续入市,未来将有效缓解海淀北部区域市场供应短缺的现状。

山屿湖

基本信息:项目位于海淀翠湖科技园板块,南侧紧邻京密引水渠,北侧距离地铁16号线屯佃站2公里。该楼盘由中国铁建、碧桂园、国瑞三家联合开发。据了解,该项目由国瑞负责设计、中铁负责建筑施工,碧桂园负责市场销售。项目容积率1.68,仅有两种户型,即89平米三居洋房和190平方米叠墅。

销售进展:目前项目示范区尚未对外开放,临时接待中心位于西山壹号院底商的城市展厅。销售人员告诉北京商报记者,项目叠墅产品尚未推盘,目前项目蓄客的主要是89平方米的三居洋房产品。预计10月中下旬会有验资升级(200万元资金证明或定存)。此外,项目样板间也将在10月中下旬对外开方。

户型点评:洋房产品方正规整,全明设计,配有观景阳台。单独卫生间的配备可能给多人居住带来不便。

万科翡翠云图

基本信息:项目位于海淀区翠湖科技园东南侧,北侧紧邻山屿湖项目。项目容积率1.8,产品为6-10层洋房和叠拼,目前已知户型为146平、271平和300平,均价5.3万元/平米,预计会有少量120平米的顶层户型。

销售进展:项目销售人员告诉北京商报记者,项目叠墅产品尚未推盘,目前推出的只有146平米的三居半洋房。

户型点评:当前主推146平方米户型,整体采用“双钥匙设计”,即南北半区区隔设计,南半区主要空间为主卧套房、主起居室和厨房餐厅,北半区主要空间为两个卧室、一个公共空间和一个卫生间。干湿分离,动静分离,以及全家共享多空间设计是该产品的亮点,但该户型长达近20米的进深让整个户型呈条状,南北动线过长。

综合点评:

两个项目位置趋同,共享周边交通路网等大配套资源。附近的环境资源优越,5公里半径范围内拥有稻香湖和翠湖湿地双公园。但周边商业配套一般,更多依靠2公里外的温泉镇海淀北部文化中心的商超、影城和餐饮。北侧3公里的绿地中央广场,建面17万平方米,预计2020年投入使用。教育资源翡翠云图自带幼儿园,周边有永丰学校、翠微小学温泉分校。

户型:两个项目除了区位竞争外,洋房产品上并不面临直接竞争,毕竟面积段错位明显,总价相差很大。山屿湖主推89平方米,客户主要群体为刚需。万科翡翠云图洋房尺度在145平米以上,客户主要是改善型需求。此外翡翠云图的300平米的叠拼产品与山屿湖的190平方米叠墅项目也差别明显。

此外,迟迟未露面的葛洲坝地块近来也有所动作。几日前,葛洲坝地块发布了施工招标公告披露,葛洲坝计划在今年1130日前取到施工证,202010月交房。据透露,该项目为17栋住宅,从目前已经流出来的效果图来看,区别于山屿湖和翡翠云图的高低配,葛洲坝或大概率建成纯洋房社区。据业内人士透露,该项目将会有一批120平米左右的户型,与另外两个项目形成互补。

业内人士分析,海淀翠湖科技园板块三个项目未来集中入市,将在产品结构上丰富区域楼盘供给。三个项目将有望形成同一板块,同一时间入市,但却不会出现激烈竞争的特殊局面。对于购房者而言,在该板块购房根据自身的需求和资金实力,作出选择也相对简单。

值得注意的是,当前多数限竞房项目的成交去化并不理想,总体去化率仅在四成左右,已经出现两极分化的趋势,只有少数项目能获得开盘热销。在此背景下,只有产品品质过硬,设计具有差异化和人性化的项目才有机会得到市场青睐。 北京商报记者崔启斌荣蕾

 

责任编辑: 3980SYN

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