三环内老商场重生记|赛特回归在“+”中找出路

商业北京商报网 2023-03-16 18:29

开栏语：京城商业项目更新的步履在笃定向前。相较于扩大商业外延的新项目，做好存量资源的转型提质更为迫切，后者考验着操盘者向内运营的硬实力与软实力。北京向来是国际品牌进驻、新业态与新锐品牌扎根的首选之地，紧邻二环旁、身处三环内、地理位置优越的存量商业项目自然更具代表，因此在特定的空间内对商业精雕细琢尤为重要。

二度转手的赛特终于有了新进展。3月16日，北京商报记者独家获悉，老赛特经过改造之后，将以“赛特+”的身份在今年下半年入市。据介绍，赛特+日后主要面向商务办公客群。同时，该项目未来近半面积为餐饮业态，弱化了零售占比。分析指出，赛特+坐落于北京长安街沿线，面对自身体量小、硬件老化等问题，在更新时应注重“小而精”，尽可能使其业态丰富，服务精准客群。

招商超七成餐饮占半数

时隔三年，赛特+进入抢工期。北京商报记者走访赛特+看到，目前项目外立面施工已完成，保留了面向长安街的半圆形幕墙，内部的装修也正在加速施工。

据赛特+工作人员介绍，赛特+将打破空间的桎梏，改造原有商业空间结构，打造“聚院ER”公共空间。顶楼全自然光的引入，旨在打破建筑与自然的界限。与此同时，北方商业少有的户外就餐空间也提前做了预留，将室内外风景打通。

改造后的赛特+将餐饮作为重点，并引入了首店和新型门店。上述工作人员介绍，目前该项目招商率超70%，已确定引入的品牌包括BON BOEUF全国首店、意大利餐厅MEDITERRANEO、七鲜超市3.0门店等。其中，餐饮业态的面积占比约50%，生活配套、超市面积各占25%。据悉，赛特+商业面积约2.8万平米，预计引入50余个品牌。

占比过半的餐饮业态主要是为了满足目标客群的需求。赛特+工作人员表示，“赛特+一方面将聚焦建国门外区域商务办公人群的消费特点，满足他们在社交、商务宴请等方面的需求，带来‘日咖夜酒’的社交场景。同时聚焦定位，吸引CBD区域消费者的目的性的消费”。

赛特的变身背后更是经历了不少波折。2019年，赛特百货业态闭店，赛特集团与碧桂园文商旅集团合作，成立了“北京赛特碧乐城商业管理有限公司”，并于2020年3月底开始改造。

没过多久，赛特与碧桂园分手，原项目改造进度搁置，直至金地商置二次接手，赛特+应运而生。据悉，赛特+定位为“北京CBD新社交聚场”，主要面向商务办公客群，将于2023年下半年开业。

传统与创新博弈

如何既能保留赛特原有的特质，还能创造出全新元素？赛特+在项目焕新上也曾面临多种磨合。上述负责人指出，更新项目都会面临硬件结构和机电等问题，导致新空间效果受到影响。“不过，赛特+通过全模型模拟，将很多具体问题与条件反映到模型内，用直观的效果作为展示与讨论，最终进行解决。”上述工作人员指出。

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，如今消费者更多以生活方式、文化休闲体验为主要目的，而不是纯粹去购物；由于赛特的面积有限、物业条件限制，所以在招商和未来品牌布局上需要斟酌，结合自身空间，选择一些能够给消费者提供良好体验的业态和品牌，从而规避自身的短板。

赛特+前身为赛特购物中心，1992年开业时，是北京第一批高端商业代表作。从区位因素来看，赛特+位于北京市朝阳区建国门外大街，紧邻长安街。北京商报记者统计发现，赛特+周边有着长富宫办公楼、北京广播大厦、英皇大厦等近10栋写字楼，面积约55万平方米。同时，周边较近的商业体国贸商城、悠唐生活广场距离分别是1.7公里、1.9公里，步行时长在25分钟以上。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，结合周边写字楼集中、办公人数多的特点，餐饮为主、结合零售与超市的业态分布能更好地服务于周边消费者。

赛特+工作人员指出，该项目将辐射周边百万CBD客群，其中70%-80%为商务办公客群，20%-30%为周边居民。